场外股票配资什么意思 中心区成交量首次超越外围 公寓大平层产品份额再提升

在7月23日的交易中，主力资金净流出1771.46万元，占总成交额的11.35%；游资资金净流出105.57万元场外股票配资什么意思，占总成交额的0.68%；散户资金则呈现净流入状态，共计1877.03万元，占总成交额的12.02%。

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　　近日，广州鹏瑞1号一套顶复备案价超56万元/平方米、其余房源备案均价多在25万～37万元/平方米不等的消息引起关注。大家发现，原来公寓价格对广州房价的影响在加大，而这种趋势还将进一步深化。根据机构最新发布的统计数据，公寓市场在多年的发展变化后，中心区域的成交量首次超越外围区域。而随着公寓大平层产品已占市场供应的六成，对公寓供求价格影响较大，甚至也将对整个市场价格体系产生影响。虽然下半年公寓市场整体供应同比减少，预计在30万平方米左右，但大平层产品还在持续增加。

　　上半年中心区公寓供应占比超六成

　　从市场整体供求行情来看，根据合富大数据，广州公寓2024年上半年供应量27.8万m²，同比去年上半年下降8%，环比2023年下半年下降11%。可以看到，整体供应仍呈下降态势，但跌幅已趋缓，在低位保持相对稳定。从区域看，上半年中心区域的供应面积比例达61%，其中海珠区占据了近40%的市场份额。从产品类型看，商业大平层公寓的供应量占60%的市场比例。

　　公寓市场上半年成交26.2万m²，同比去年上半年下降21%，环比下半年上升2%；成交量持续下降后，今年上半年环比微升站稳，在偏低水平实现供求大致平衡，但考虑到成交量中包含较多滞后签约类特殊货量，实际的市场情况可能并不如网签数据所显示的那样乐观。

　　从价格来看，上半年广州公寓整体成交价格33925元/m²，同比上升6%，环比下降4%；大平层产品的市场占比高，使2023年以来的市场保持在3万元/m²以上的高价区间。

　　值得关注的是，公寓市场格局正在进一步演变，今年出现中心区域成交量首次超过外围区域的状况。数据显示，中心区和外围区域成交量同比均出现下降，但外围区域的下降幅度更为显著。在公寓市场多年的发展变化后，中心区域的成交量首次超越外围区域。考虑到广州足球公园等项目的滞后网签数据，中心区域的市场份额优势实际上更为突出。

　　下半年中心区仍为公寓主战场

　　而从下半年的情况来看，预计广州公寓市场新货供应量约31万m²，较往年有所减少，加上现存货量，可售总货量约215万m²，因此预计下半年中心各区依旧为公寓市场的主战场。在30万m²左右的全新货量中，大平层产品可能接近10万m²，主要来自琶洲、第二CBD等地段，另外广州足球公园等“旧盘”在重启后也将焕新上市。

　　而从成交走势来看，上半年成交量有18%来自广州足球公园的特殊因素的滞后签约，另外热盘保利琶洲四季下半年预计将逐渐走向尾盘阶段而成交趋缓。因此若缺乏大宗交易支撑，下半年成交量预计低于上半年。不过，预计下半年将有更多的大平层产品进入市场，将进一步加剧该类型产品的竞争格局。

　　业内人士表示，除了常规的以价换量的流量型路线外，开发商还需要从产品质量、服务水平和社区圈层等方面提升产品力，这可能是实现差异化竞争的关键途径。

　　商铺供应量继续下行，成交量价持续走稳

　　与中心区成交占比不断提升的公寓相反，今年广州商铺市场的成交则主要集中在外围区域。虽然中心区域同比上升，而外围区域下降，但整体而言外围占比仍高达85%，市场格局未见显著改变。预计2024年下半年商铺市场供应量约11.3万m²，加上未售存量，整体可售货量约180万m²。

　　黄埔、番禺等外围区域出现多宗大宗交易

　　今年以来无论是住宅市场还是商业市场，都出现供应量的下降。数据显示，2024年上半年广州商铺的供应量为6.4万m²，同比下降54%，环比2023年下半年下降27%，整体而言近期供应量逐级下行迹象显著。上半年供应量来源于65个预售证，平均单预售证货量不足1000m²。

　　因此，也影响了成交行情。上半年商铺市场成交量25.2万m²，同比去年上半年下降24%，环比下半年持平。值得关注的是，市场有多起大宗交易支撑，半年度成交量维持在25万m²左右。整体成交均价则为26549元/m²，同比上升18%，环比上升8%；外围区域项目主导市场基本不变，整体均价虽有小幅变动，但仍未偏离近年2.5万元/m²左右的“常态化区间”。

　　从区域来看，商铺成交集中在外围区域。黄埔和番禺分别占比在3成左右，其后为增城区，相关区域成交量基本由若干内部大宗交易牵引；而中心区域单区成交量偏低，基本在1万m²以内。

　　接下来的几个月，外围区域商铺货量仍会维持高比例，且从商办类土地的情况看，综合体物业（购物中心）整体预售进入市场已较为罕见，从产品结构看下半年预计以社区类配套商铺为主，具体供应量需视乎住宅推货节奏。

　　目前，实体商铺业态面临的电商冲击力度不减、商办土地市场自持要求增高，与本业态联系紧密的住宅供应量大概率缩减等因素场外股票配资什么意思，均对供需两端有压制作用。上半年成交量较多部分来自购物中心业态的若干大宗网签，但这在商铺市场并非常态。下半年成交结构可能重回单宗规模相对小的普通住宅配套底商为主，购物中心类网签量预计下降。